Le cause di danno all’Impresa – Danneggiamento a beni immobli (Art n. 3)

Le cause di danno all’Impresa

Abbiamo visto, nell’articolo “IL DANNO RIDEFINITO NELL’OTTICA DELL’IMPRENDITORE (leggi Articolo n.1)”, che i pregiudizi ai conti dell’impresa possono derivare, a seconda dei casi dalle cause riportate nel seguente elenco che funge da indice progressivo:

• danneggiamenti di beni strumentali (Articolo n.2)
• danneggiamenti di beni immobili (Articolo n. 3)
• danneggiamenti di merci (Articolo n. 4)
• danneggiamenti a merci in movimento (Articolo n.5)
• interruzioni dell’attività produttiva (Articolo n. 6)
• insorgenza di un obbligo risarcitorio per danni subìti da terzi dei quali rispondiamo per legge (Art. 7)
• mancato rispetto delle scadenze di pagamenti attesi da terzi (per lo più clienti) (Art. 8)
• cyber attacchi ed altre azioni di hackers al sistema informatico dell’impresa (Art. 9)
• errori, omissioni e altre gravi leggerezze commesse dal personale dipendente (Art. 10).

 

Analizziamo terzo questo punto:

Le cause di danno all’Impresa – danneggiamento a beni immobili

Mettiamoci d’accordo fin da subito che, a dispetto di quanto asseriscono le assicurazioni, per beni immobili intendiamo riferirci a tutti i beni immobili che si riconoscono nella definizione data dall’Articolo 812 del Codice Civile, siano essi costruzioni edilizie o terreni.

In entrambi i casi, non parleremo di interessi dell’imprenditore, ma del proprietario dell’immobile, che è l’unico titolare di tutti gli interessi attinenti il bene immobile, a prescindere che sia imprenditore o che svolga altre attività. Vediamo le problematiche economico-patrimoniali che sorgono in caso di un incidente che comprometta il regolare utilizzo dell’immobile, facendo una analisi separata fra

• opere edili
• terreni

Come abbiamo visto per i beni strumentali, anche le opere edili, che evitiamo di chiamare fabbricati per non evocare possibili influenze assicurative sulla nostra analisi, possono essere riparate o ricostruite da zero, a seconda della gravità del danneggiamento subito ma, come vedremo i criteri di scelta sono completamente diversi.

Tanto per cominciare, nella scelta, che il proprietario dell’immobile deve operare tra riparazione e ricostruzione da zero prevalgono le motivazioni tecniche su quelle economiche.

Quando un’opera edile si danneggia, ci si trova di fronte a un bivio: riparare o ricostruire da zero?

Spontaneamente verrebbe da rispondere che dipende dalla gravità del danno. Certamente sì, ma bisogna prendere coscienza che di fronte ad un immobile danneggiato, quello che conta non è la percentuale dell’opera che risulta compromessa, ma la risposta alla domanda: se la ricostruzione della parte colpita può avvenire in sicurezza a norma della tecnica ingegneristica che sta alla base degli studi sulla stabilità statica dell’opera.

Se la ricostruzione non può avvenire nel rispetto delle norme minime di sicurezza strutturale, quell’opera va demolita e ricostruita da zero.

Come abbiamo già detto nell’articolo dedicato ai danni a beni strumentali, la scelta dell’assicuratore tra riparazione e sostituzione, è dettata solo dall’esigenza di contenere l’esborso per l’indennizzo, ma a volte capita di sentir sostenere delle teorie insolite e personalizzate.

Ma il proprietario dell’immobile deve ragionare in totale indipendenza ideologica.

Se ve lo ricordate, nell’articolo dedicato ai danni a beni strumentali si parlava di valore del rottame, intendendo con questo termine riferirci al valore che si può attribuire ad un macchinario danneggiato.

Tale valore serviva per determinare il crollo di valore patrimoniale che il bene aveva subito a causa del suo danneggiamento ed avendo dato a tale crollo di valore la denominazione di danno primario.

Nel caso degli immobili non è così.

Un edificio parzialmente demolito non solo non ha un valore, ma rappresenta un costo, che è indiscutibilmente a carico del proprietario, e che in media si può stimare in 30 €/mc per demolire quanto rimasto in piedi, più 15 €/mc per le opere di smaltimento delle macerie.

Caso mai, ad un’opera edile danneggiata sarebbe legittimo attribuire il valore che aveva prima di danneggiarsi, dedotti i costi di ripristino.

In ogni caso, quello che conta è saper scegliere con consapevolezza se procedere alla riparazione del danneggiamento dell’immobile, oppure optare per la demolizione di quello che ne rimane, per costruire da zero una nuova opera.

Va da sé che non di rado, quando la scelta cade sulla ricostruzione, questa venga fatta eseguire apportando le modifiche necessarie ad adattare l’opera ad eventuali nuove esigenze sorte nel corso della vita dell’immobile sinistrato. Questo è ancora più vero nel caso di immobili ad uso industriale.

L’imprenditore deve valutare:

1. il costo della riparazione
2. i tempi richiesti per la riparazione
3. l’affidabilità tecnica della riparazione
4. se le dimensioni che l’opera aveva prima di danneggiarsi sono idonee alle esigenze del momento o se sono intervenute nuove esigenze che ne richiedessero un ampliamento
5. la consistenza di eventuali costi aggiuntivi previsti per la modifica della struttura portante o per la modifica delle fondazioni, per adeguare l’opera ad eventuali nuove esigenze
6. il costo di eventuali opere di consolidamento da attuare sulle opere attigue, prima di dar corso ai lavori necessari al ripristino dell’opera che ci interessa, qualora l’immobile danneggiato facesse parte di un complesso pluri-immobiliare costituito da opere costruite in aderenza, come succede nel caso delle villette a schiera
7. eventuali problematiche che potrebbero sorgere in caso di riparazione e conseguente fissazione dei costi per fronteggiare tali problematiche
8. rispondenza dei criteri di costruzione dell’opera con le Norme Tecniche di Costruzione in vigore al momento in cui si pone la scelta
9. fattori di convenienza commerciale, nel confronto tra la scelta di mantenere lì la propria sede o, approfittando del fatto che si sia demolita, di stabilirla altrove e, nel caso, dove

Infine un’opera edile non subisce un significativo degrado per vetustà, a meno che non si tratti di un capannone in materiale prefabbricato.

Passiamo al caso del terreno.

Il terreno è un bene immobile iscritto a libro cespiti, ma non può essere riparato in caso di danneggiamento.

Come può danneggiarsi un terreno? Si danneggia quando la sua alterazione non consente più di farne l’uso per il quale era stato comperato.

Se è un terreno agricolo, si danneggia a seguito di un episodio alluvionale, o di una grave contaminazione, oppure se è un terreno facente parte di una area orografica scoscesa, soggetta a franamenti, qualora franasse a valle.

A seguito di danneggiamento, un terreno può perdere una quota, anche significativa del suo valore catastale ed anche di quello commerciale.

Non va confuso il valore di un terreno, con il valore di un piazzale piastrellato o asfaltato. Quando si acquista un terreno si acquista non il possesso dello stesso, bensì il diritto, non necessariamente esclusivo, a disporne.

I terreni non sono soggetti ad alcun degrado.